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電梯維修工作答疑！(適合各個小區(qū))

1.電梯維保的目的和意義

電梯保養(yǎng)是指定期對運行的電梯部件進行檢查、加油、清除積塵雜物、調試安全裝置的工作。目的是通過巡檢，排除潛在故障，是為了減少電梯故障發(fā)生。并不是維保過電梯就不會出現(xiàn)故障。

2.電梯內檢驗合格標志到期了，為什么不檢驗呢？ 

其實我們作為一個合格的電梯生產廠商，維修保養(yǎng)的電梯必須是經(jīng)過特種設備檢測合格。檢測不合格，或不檢測的，電梯廠家拒絕維修保養(yǎng)。

那有的業(yè)主會說合格證都過期了，電梯公司怎么還在保養(yǎng)呢？其實我們的電梯檢驗工作已經(jīng)完畢合格！只是您看到的合格證是需要管理單位交付檢驗款項，取得新的合格證，才能粘貼在電梯內。

3.業(yè)主覺得電梯怎么總壞呢？

一些新建小區(qū)，很多裝修工人用客梯運輸裝修材料，很多用戶都將客用電梯當成貨梯使用，裝修工人將裝修材料推車進入電梯，殊不知，在推車進電梯的過程中，滿載1000多斤的推車很容易與電梯門發(fā)生碰撞，從而損壞電梯，運送過長過寬的裝修材料，強行塞入電梯等行為，不僅占用電梯時間較長，影響他人使用，也容易造成電梯運行故障。

很多業(yè)主可能不知道，和貨梯比起來，客梯的載重量和內部結構差異較大，客梯如果當作貨梯使用的話，很容易造成偏載（如：1200斤貨物堆放至電梯后側，很容易造成電梯箱傾斜。運送乘客時1200斤重量是分散的，不會造成電梯傾斜）。

因客用電梯內部結構精密（內部尺寸間隙為5-10毫米，最大運行間隙也只有25毫米）。所以用客梯運送較重貨物，非常容易造成電梯故障，使電梯運行壽命縮短。

還有我們所用材料的包裝（如塑料袋，木條，捆扎帶等），掉入電梯門道和電梯內部，電梯運行后也會容易造成停梯故障。

雜物纏繞在電梯開關上

裝修雜物掉落在門滑道內影響電梯開關門

電梯門光幕大白粉，光幕刮碎

手推車運送材料將電梯門撞變形

掉落的雜物卡在門鎖內

雜物掉落在電梯內部

長時間運貨造成滑道間隙變大，損傷很難再修復

較長物體運送頂在電梯門框，容易導致門框移位

電梯內掉落的垃圾，我們都在盡力清掃

清掃后還您一個整潔的環(huán)境

以上等等情況再加上廠家每月2次的停梯保養(yǎng)，您自然會覺得，電梯總是停用。
我們做出過電梯故障統(tǒng)計，一個裝修期的小區(qū)，在裝修完畢后電梯故障率會明顯下降。
電梯是一個公共設施，七分靠愛護，三分靠維修。愛惜公共設施的重要性不言而喻！

4.為什么有時業(yè)主報修后，電梯維修人員沒有很快到場呢？
可能您不了解，并不是每臺電梯都配備一名維修人員，在電梯故障集中發(fā)生時，我們會按照電梯故障應急的情況和報修的先后順序，進行維修。大面積的停電會導致您被困在電梯內，請您不要著急，電梯空間不是密封的，我們也會對電梯內被困人員進行優(yōu)先解救。所以請您在電梯報修后耐心等待。

5.為什么維修人員說電梯停電了，業(yè)主家里還是有電呢？
我們電梯用的是單獨供給電梯使用的，三項電源380V，和您家里的居民用電是不同的。有的業(yè)主會發(fā)現(xiàn)，維修人員說電梯停電缺相，看著不像啊，電梯還有顯示呢，怎么能說停電缺相呢？我剛剛說過電梯用的是三項電（三項電的含義：三相電都是火線，兩根之間是380V，每根與零線間是220V）如果三項電的任意一根或兩根線沒電，我們叫做電源缺相。就會導致顯示正常，電梯停止運行。

我們需要您的幫助和理解
1. 尊敬的業(yè)主，在您發(fā)現(xiàn)電梯屏幕出現(xiàn)檢修字樣時，請您耐心等待或通過其它電梯及消防通道回家，不要敲打電梯門，因為我們的工作人員在電梯內專注作業(yè)時，您突然的敲打聲容易造成工作人員緊張滑落，容易造成維修作業(yè)的安全事故。

2.在您發(fā)現(xiàn)電梯出現(xiàn)故障時，請勿乘坐。當您把電梯故障反饋給物業(yè)時，請您簡單描述一下電梯故障情況（如：電梯顯示在幾層，外呼按鈕是否能夠點亮，電梯門是否能夠正常開啟和閉合）。您的描述非常重要，能夠提供給我們一個維修方向，便于快速直接的排除故障，（請不要報修時只告知電梯壞了，我們到場時可能僅僅幾分鐘電梯就運行了，運行的電梯很難找到相關故障點）感謝您的配合理解。

無論多么惡劣的天氣，我們都在現(xiàn)場為您守護

專家解答關于電梯維修的七大問題

問題1.電梯壞了，誰來具體負責維修？

解答：電梯是大家共有的設備和工具，屬于業(yè)主所有。按照規(guī)定，所有電梯必須有電梯維修保養(yǎng)公司進行日常保養(yǎng)，保證排除電梯故障，或者出現(xiàn)故障及時解決。而物業(yè)管理部門受業(yè)主委托管理物業(yè)環(huán)境，因此，物業(yè)對電梯日常維護和管理負有責任。但是，一旦電梯出現(xiàn)故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費用，則應由業(yè)主承擔。實際上，出現(xiàn)需要大筆資金的時候，業(yè)主委員會可以按照關于住宅維修基金的專項管理辦法，動用住宅維修基金來進行電梯的大修或者改造。

問題2.電梯需要大修改造，維修費用不足怎么辦？

解答：根據(jù)西安市人民政府下發(fā)的《關于進一步加強電梯安全管理工作的意見》規(guī)定，電梯保修期滿后的修理改造更新費用由產權人依法承擔，有住宅專項維修資金的可從專項維修資金中列支。在申請使用大修基金時，可通過物業(yè)或者業(yè)主委員會征得三分之二的業(yè)主同意，就可以到市房管局申請住宅維修基金進行維修。另外，還可以走維修資金應急使用“綠色通道”。

另外，對于未建立住宅專項維修資金或住宅專項維修資金不足的住宅小區(qū)，業(yè)主對費用承擔有約定的，按照約定執(zhí)行;沒有約定或約定不明確的，由當?shù)亟洲k(鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主協(xié)商解決，由共有該電梯的業(yè)主按照各自產權份額承擔。

問題3.質保期內電梯壞了，誰付維修費？

解答：因使用原因或自然災害等不可抗拒的因素造成電梯損害，不屬于電梯本身質量問題的，由電梯使用單位負責。電梯本身出現(xiàn)質量問題或者是主要部件非不當使用損壞的，由電梯的生產廠家負責。

問題4.什么情況下可以緊急動用大修基金維修電梯？

解答：根據(jù)《意見》規(guī)定，使用住宅專項維修資金進行電梯修理改造更新，按《西安市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的程序實施;出現(xiàn)影響和危及電梯使用安全的緊急情形時，經(jīng)電梯檢驗檢測機構確認后，按住宅專項維修資金應急使用規(guī)定，公示3個工作日后，直接動用住宅專項維修資金或保修金利息，進行電梯修理改造更新。

另外，6月15日起，西安市住房保障和房屋管理局對維修資金應急使用程序作了進一步優(yōu)化：一是取消了工程預算審價環(huán)節(jié)，縮短資金撥付時間。要求第三方審價機構不再對應急維修項目工程預算進行審核，僅對工程結算進行審核。二是縮小首次撥款比例，確保資金使用安全。首次撥款按照施工單位編制工程預算金額的30%比例撥付，工程竣工后，將以第三方審價機構審定的工程結算金額撥付剩余款項。三是對有經(jīng)濟能力且愿意墊資維修的物業(yè)服務企業(yè)，在其履行相關手續(xù)后可先行墊資維修，工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定辦理申請維修資金手續(xù)，房管局將按照審價機構審定的工程結算金額一次性撥付維修資金。

問題5.個人造成電梯問題，維修費用誰出？

解答：家住北郊的周先生最近忙著裝修新房，在裝運瓷磚時為了方便搬運，就用碎片瓷磚放在電梯的轎門處，防止電梯門關上，可是想不到電梯門正好帶著碎片瓷磚向上走。瓷磚碎片導致電梯部件損壞。周先生認為自己是業(yè)主，已經(jīng)給物業(yè)交過錢了，這筆維修費應該由物業(yè)來承擔，而物業(yè)卻表示這是業(yè)主個人行為造成的，物業(yè)不承擔這部分維修費。

業(yè)主將電梯的管理權委托給物業(yè)，并交納了相應的費用，物業(yè)公司承擔的是電梯的日常維護保養(yǎng)，以及電梯正常損壞的維修費用。在這個案例中，電梯轎門的損壞完全是因為個人的不當使用造成的，屬于人為損壞，電梯的維修費用應該由業(yè)主個人來負責。

問題6.“三無電梯”維修誰來管？

解答：從西安市的情況來看，我們有一些小區(qū)因為沒有物業(yè)，因此電梯的產權單位不明確。針對這種情況，應由設備所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)政府協(xié)調解解決，建議小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司進行管理。

另外，根據(jù)《意見》規(guī)定，全市2005年12月31日前交付使用的172部無住宅專項維修資金、無物業(yè)單位(主管單位)管理、無維保單位維保的“三無”老舊住宅電梯，經(jīng)產權人同意，并經(jīng)質監(jiān)(市場監(jiān)管)部門認定有重大安全隱患需要進行改造或更新的，由電梯產權人承擔20%資金，市、區(qū)縣(開發(fā)區(qū))分別給予40%的一次性財政補貼，由各區(qū)縣政府(開發(fā)區(qū)管委會)組織實施，于2016年底前完成改造更新，消除安全隱患。

問題7：物業(yè)是否該定期公布電梯管理費使用情況？

解答：目前很多小區(qū)在電梯管理費的使用上都做不到定期向業(yè)主公示，因此會和業(yè)主產生爭議。此次發(fā)布的《意見》規(guī)定，電梯日常運行費用由物業(yè)服務企業(yè)或實際管理人依法依約籌措。電梯正常運行、安全管理、維保、檢驗檢測、安全評估等日常費用，應當從物業(yè)服務費或實際管理人籌集的管理費中列支，并單獨立賬，物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布1次電梯運行維護費用支出情況。未委托物業(yè)服務企業(yè)或未明確實際管理人管理的電梯，日常費用由共有該電梯的業(yè)主按照各自產權份額承擔。 李處長強調，對于這一點小區(qū)業(yè)主委員會有義務督促物業(yè)進行公布，從而更好地使用電梯管理費。