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Don Cook：正確理解電梯維保合同！

Don Cook是美國佛羅里達州的一家電梯公司Delaware Elevator的銷售人員，該公司在美國佛羅里達州都有電梯維修保養業務。

本文發表于2012年，主要是針對物業管理經理們寫的，我覺得許多內容值得我們學習和了解，特別選取部分重點內容翻譯出來，供大家參考：

盡管由于經濟的不景氣物業管理經理們不得不降低各項支出，但是確保電梯的安全運行仍然是至關重要的，因此各位經理們應該對電梯維保有個非常全面的了解。

電梯是個復雜的機電設備，其安全運行依賴于電梯的維護保養，通常而言電梯維護保養也是法律法規的要求。因此對物業管理經理們的一個最基本要求就是要把監控電梯的運行性能做為一項日常工作來做，這些運行性能包括電梯等待時間、平層精度、開關門速度等。另一個經理們需要監控的比較重要的指標就是召修次數，通俗地說就是電梯多長時間壞一次，電梯行業公認的標桿是每個季度1次。【這方面內容，可參考我之前發表的文章：國外電梯維保質量的主觀評價：單臺電梯每年故障次數不高于兩次！，讀者需要注意的是故障次數兩篇文章是不一樣的，一個是一年兩次，一個是一年四次。當然次數的規定是維保合同中的內容，我們國內的維保合同估計應該沒有這方面的規定吧！】

在關注電梯運行性能的同時，物業管理經理們更應該關注電梯的預防性維護保養，如何對電梯維修保養合同進行評估就是本文的接下來要重點關注的內容：

電梯維修保養合同評估

直到1990年代之前電梯通常都是由原制造單位進行維護保養的，后來，隨著電梯維保公司的進入這一領域參與競爭，物業管理經理們有了更多的選擇。但物業管理經理們也一定要記住這些維保公司也是想從你們這里得到更多的錢。

理想情況下，電梯維保合同最好是5年。這樣的話，維保公司就更重視這單生意，通常也會投入更多的人力和物力。另外，維保合同的內容也應該根據電梯的類型、使用年限、使用場合等來確定，而不是泛泛的通用的維保計劃。

物業管理經理們更應該關注的另一個指標是電梯的可用時間，從另一個角度講就是電梯故障的修理時間或者電梯日常的維護保養時間等不能太長。這就需要維保單位有可靠的配件供應或儲備。一般來說，電梯的可用時間是99.5%。

電梯的維保次數通常與電梯的類型、使用年限等有關，不同城市的法規要求也可能各不相同，電梯行業內大部分是建議每個月一次。

一分價錢一分貨

電梯行業與其它行業一樣，也是一分價錢一分貨，非常低的價格是不可能提供真正的預防性維護保養的，這樣低的價格適當維保也僅僅是故障時的緊急招修罷了！

真正的預防性維護保養會根據電梯的類型和使用年限等情況明確規定每臺梯的維保時間，一般是1個小時到5個小時之間。同時也會規定具體的服務內容，比如對轎廂頂進行清理、對機房進行檢查、對主機進行檢查等等。另外也會規定定期對安全鉗、限速器等安全裝置進行試驗等等。

對維護保養合同進行分析的目的不應該僅僅關注在維保價格上，而應該放在維保的價值上。過低的維保價格，物業管理部門通常就得花更多的精力在監督這些維保單位是否偷工減料？【武星軍注：國內的物業管理公司估計不會花大力氣去監督電梯維保公司的維保質量】

物業管理經理們還要重點關注維保公司的技術支持和配件供應。小的電梯維保公司在技術支持上往往不足，發現問題一般解決的不夠及時。另外其配件的供應與儲備往往與大公司相比具有比較的大的差距。